“十二五”期间，本市将新建、收购保障性住房100万套，并为10万户家庭发放租金补贴；各类保障房将占到所有住房的60%，其中公租房占公开配租配售保障性住房的60%。
公租房成为未来保障房的重中之重，在宏伟目标的背后则是对天量资金的需求。市住建委新闻发言人秦海翔昨天就表示，本市将通过多种方式吸引社会资金，支持保障房特别是公租房的建设和运营。
但记者调查发现，多家开发企业对公租房建设的资金回报仍存担心，表示会慎重参与公租房建设。
■问题
政府手中无房“越建越缺”
保障房开发大户，住总集团董事长张贵林在北京市两会上发言称，截至目前，北京共交用保障性住房约50万套，但老百姓还觉得不够。
自2005年北京启动廉租房建设至今，先后推出经适房、限价房，后两类保障房申请人均可通过购买方式得到房屋产权。
5年来，北京不断加大保障房供应，但最后只有极少部分的廉租房保留在政府手中，其他保障房全归个人所有。据记者统计，有七八成的保障房产权出售给个人。5年下来，等于政府手中只有万余套保障房归自己管理，在新增保障人群后，还需不断建设。
政协委员任志强在接受记者采访时表示，土地是有限的，如果政府还按照这样的模式继续建设保障房，总有一天无地可建。许多已不应继续享受保障政策的家庭占有了保障性的资源，同时还有很多需要保障的人没有住房。“供应模式不变，就会越建越缺。”他认为，现在政府有些过度保障，低收入家庭不一定住房困难。申请保障房的人不等于一辈子没钱，把保障房产权一次性出让，当他变得富裕了，却住在保障房里，这就是过度保障。“所以该停建出让产权的保障房。”
保障房配售周期长影响利润
“建保障房有微利，但必须掌握好流程，否则就会亏损。”本市最早进入保障房建设的金隅嘉业负责人告诉记者，公司在北京开发建设了近230万平米的保障房。虽然经适房、限价房和商品房都以销售方式出让，但实际上房屋交易、资金回笼的方式和难度截然不同。
这位负责人说，商品房项目比较简单，在向住建委、规委申请预售许可证等五证后，就可以组织销售了。每签一套房，就能得到一笔回款。只要营销手段得当，在一定期限内，就能按计划回笼资金。这些资金可以还贷，再买地开发其他项目。
保障房则不同，与商品房相比，两者建设周期基本相同。但在销售环节，保障房周期非常长，“最长的时候要6个多月。”这位负责人说，拿限价房来说，在正式签约前，须报配售申请、取得配售许可、取得摇号配售许可，然后对申请人资格复审。按照最快流程，复审前的每项流程都需一周时间，复审阶段周期最长。如果申请家庭跨年度配售，复审周期长达5个月。再加上组织摇号、选房和签约的25天时间，一个限价房项目从预售到实际配售，需要6个多月。
“这还是在执行我们总结出的一套最有效率的办法下所用的时间。”这位负责人说，从准备配售到正式签约，这6个月的时间里，他们就得背负贷款利息，一般情况下得有上千万元，而这部分利息冲抵了利润，甚至导致亏损。
资金回笼慢
慎建公租房
“对于公租房，我们心里更担心。”金隅嘉业相关负责人说，其他保障房最大的优势在于不用考虑销售量，只要你建好了就能保证配售出去。但是租赁房的话，即便不用担心租赁的人，但房屋只能依靠租金回款，周期会拉得更长。等于一个项目的投资，需要数十年才能回本或盈利。对于房地产企业来说，这样的投资是不会做的。
金隅嘉业去年承担了一个公租房项目，按照当时的协议，属于自持。不过建好后，可由政府回购。“回购周期其实也很长。”这位负责人说，现在公租房都是在出让土地时配租，并注明政府回购价格。虽然公租房划拨出让，但仍要承担整理土地的成本价格，加上建安成本，与回购价格基本持平。
但最大的问题是公租房回购所用款项并没有纳入政府当年预算。次年公租房建成后，他们需要向市政府和区县政府申请资金（市财政占支付八成，区县政府支付两成）。等待资金获批也至少得两三个月。这期间的建房贷款利息都得开发商自己支付。“亏损的可能性更大。”这位负责人说，所以很多开发商不愿意介入保障房建设，特别是民营开发企业。目前，北京市场上，参与建设保障房的基本上都是国企。
■应对
民间酝酿公租房基金建房出租
北京为推进保障房建设，也先后出台了一系列政策，但金隅嘉业这位负责人反映的问题，政策中并没有涉及。
“这样开发商就只能把公租房上的亏损摊进商品房里。”任志强说，现在政府出让土地，都配有保障房用地，他估计今年将会有更多供地配建公租房项目。“为了拿地，大家都得建公租房。”任志强说，所以商品房价格没法往下走。
为了解决这个制度上的遗憾，全国工商联房地产商会在去年年底，向国家发改委、住建部提交了首只“公租房基金”的方案。该基金筹备工作组组长、建银精瑞董事长李晓东说，这只基金属于私募基金，不对个人开放。但百姓可以通过银行、信托等理财产品，和其他基金代理机构间接进行投资。根据对北京、上海、广州、深圳、杭州五个一线城市的调研，和目前政府制定的公租房的租金水平范围，以及政府给予的拿地、税收等方面的政策优惠扶持和未来的退出方式，经过测算后，这一基金的预期收益在5%-12%之间。
李晓东说，首只公租房基金预计首次募集资金约100亿元。资金来源于投资机构、开发企业、社会资本和民间资本等。其中开发企业约出资20%，目的是让开发企业主动参与到公租房的建设中来，基金可以直接出资交由开发企业代建，也可以先期由开发企业拿地建设，建好后再由基金出资收购。这样就能避免开发企业建设公租房由于无法出售导致开发贷款难以还本付息的困难。
“基金对公租房是长期持有，初期设定为7年。”李晓东说，7年后，政府可以进行回购，也可以经批准将基金转成房地产投资信托基金（REITs），上市自由买卖。若政府不履行回购承诺，就应允许向承租人出售房屋。这样的话，政府资金压力就小了很多，还打消了开发商不愿参与公租房建设的顾虑。
李晓东给记者算了笔账，北京去年土地收入是1600亿元，未来房地产销售额将达3000亿-5000亿元，若公租房只占其中一成份额，一年的销售额也得达到500亿元。所以非常需要社会资本补充。李晓东说，首只公租房基金已经有包括华远地产、华润置地（北京）股份有限公司等多家开发企业积极加入。他个人认为，让这支社会力量参与到保障房建设中，于政府、开发商和老百姓都是好事。
政府将设绿色通道审批保障房
对于资金问题，市住建委发言人秦海翔昨天表示，将筹建住房保障投融资平台，加大投入，通过多种方式吸引社会资金，支持保障房特别是公租房建设和运营。之前，北京已经利用公积金贷款建设公租房。如西二旗公租房项目投资规模2.9亿元，其中向公积金贷款1.9亿元。
北京还一改“一交70年”的居住用地出让方式，试点土地年租制，开发企业每年仅需支付一定的土地租金，从而降低了土地成本。
对引入社会资金建设公租房，任志强就认为“公租房基金”是非常好的方式，但他承认此次能够通过政府批准的可能性不大。因为毕竟这是一只金融产品，政府审核非常严格。但全国工商联正在努力推动，希望能得到政府的批准与支持。
对于公租房建设中存在的问题，副市长陈刚在两会期间接受记者采访时说，保障房建设中确实存在制度上的不完善，但北京的公租房产权和管理还是要归政府。今后，政府会研究出台政策，让保障房的审批手续进入绿色通道，解决资金停留期长的问题，而且为了奖励参与保障房建设的开发商，他们的商品房项目也可以在绿色通道审批，实现快速回笼资金的目的。
