导读： “空调”不是一个意外，而是必然，这已经被多次历史经验证明。从2004年开始，“大调”3次，“小调”2次，每次都是小跌后立即大涨。原因很简单，因为每次调控都依靠行政手段压缩需求，而不是增加供应，经济学上最简单也是最有效的供需关系原理证明，这是一种南辕北辙的行为。
最近与几位属于“开发商阵营”的朋友交流，他们所在或所拥有的公司大中小型都有，我的问题是：面对调控，心情紧张吗？
除了一位刚刚入行开发第一个楼盘的小开发商觉得资金紧张，绝大部分人回答是：不紧张，该干什么还干什么，撑上几个月就没事了，不过要保持低调。
在公开层面情况也是如此，在恒大、绿地象征性地降价后，并无大的开发商跟进，恒大的八五折降价，事实证明也不是“实打实的”，万科在北京号称的降价，不过是“少涨价”而已。反而土地市场依旧高位成交，并未出现2008年地价对折的情况，杭州甚至还出现了新地王。
在资本市场，地产股也开始绝地反击，连续大涨。物业税或房产税也是雷声大雨点小，迟迟不见实际动作。看来如果没有更重磅政策出台，此次调控又将变成一次“空调”。
“空调”不是一个意外，而是必然，这已经被多次历史经验证明。从2004年开始，“大调”3次，“小调”2次，每次都是小跌后立即大涨。原因很简单，因为每次调控都依靠行政手段压缩需求，而不是增加供应，经济学上最简单也是最有效的供需关系原理证明，这是一种南辕北辙的行为。
中国人对房地产的需求是很难压缩的，包括刚需、刚投和投机。可以引导刚需和刚投更理性，可以通过税费政策将投机抑制到最低可能。但从需求总量上来说，不太可能在现有水平上有很大下降。
解决中国房地产市场矛盾，更需要增加两种供应，商品房土地以及保障房。每次调控，包括今年这次，地方政府借调控之名，第一个动作就是压缩供地。作为土地的独家供应主体，地方政府的行为完全可以理解：不好卖的时候，当然不会像百货公司一样降价，而是制造市场稀缺性。
开发商对此也欣然接受，压在手里的土地不会贬值，只不过流动速度放慢。正好“以时间换空间”，由此造成商品房供应减少，接下来房价的报复性反弹自然会带来更丰厚的回报。
两个默契的伙伴还“豢养”着一批“鼓吹手”，鼓吹“土地稀缺性”。土地作为一种资源，放在历史长河中当然是稀缺的，但放在任何一个时点、任何一个城市都是稀缺的吗？
700万人的香港只有1000平方公里的面积，在我的视野里，其中绝大部分是很难开发的山地和小岛，但100多年的开发之后，仍然年年有地供应。因为很多30年前、40年前开发的老社区又可以拆掉重建。
在人口比中国更密集的日本，森林面积占了70％以上，但我无论在大阪还是东京，看到多数民居却是独立别墅，住在公寓的人口并不多。
在号称最拥挤的上海和北京，我驾车经过房价超过2万元/平方米的上海外环线和北京五环线，看到的并不全是住宅小区，大片的老厂房甚至菜地才是主流。
号称最稀缺的别墅用地，是被政府从5年前就公开表示不再有新增土地的，这也成为开发商推高价格最好的卖点。但开发商的别墅用地储备似乎永远也用不完，在任何一个大城市，每年新增的别墅楼盘都以数十计。高尔夫球场多年前已经被纳入红线，但全国每年新增的球场以及球场附带的别墅盘，都以百计。
另一种平抑房价的最有效供应就是保障房，土地更稀缺的新加坡和香港都是靠政府主导的居屋，解决了大部分民众的住房问题。中央政府也一再强调要求地方政府建设保障房，此次调控中有一条“70％的新增土地供应用于保障房建设”，住建部5月19日刚刚与各省区市签约要求增加今年的开工量。
但地方政府到底有多大的动力和能力来建设保障房呢？
“全国人大财经委员会发布的一份调研报告指出，截至2009年8月底，地方保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6％。原因竟然是地方政府声称配套资金困难。”
此次新“国十条”中对房地产市场的稳定发展最长期有效的政策实际上正是“70％的新增土地供应用于保障房建设”，但在最近各地频繁出让的土地中，均未出现保障房用地的“踪影”。在政策出台一个月后，这一政策就已经被舆论遗忘了。
