从过往几年市场状况来看，11月的北京市租赁市场多处于成交量、价齐降的市场淡季之中。但综合本月租赁市场的表现，除成交量再度出现小幅下滑以外，市场中的租金水平却悄然之中创出了全年的高点。
淡季市场租金反创历史新高
参考伟业我爱我家市场研究中心的统计数据：11月全市租赁市场交易总量连续4个月出现下跌，环比跌幅约为2.07%。租金方面，全市月租金价格淡季之中创下全年新高。2934元/月·套环比10月上涨2.19%，同比去年同期2500元/月·套大幅上涨了17.36%。本月，城八区的成交总量占全市成交的78.38%，其租赁均价达到了3037元/月·套，环比上涨了2.26%，而与去年同期的价格相比则上涨了454元/月·套，涨幅为17.58%。
普通民宅租赁成交量本月环比上月下降2.61%，价格方面则环比上月上涨了2.12%；高端租赁市场的成交量同样出现因淡季来到所带来的下滑，环比跌幅达到了1.26%。全市本月高端租赁市场的交易均价为4831元/月·套，较10月份小涨0.83%，同比去年微跌0.41%。通过数据显示，11月份的整体租赁市场中房源的供应数量环比上升了约2.8%，而客户的需求数量则相比下降了1.59%，整体市场供需比为1.31：1。
CPI波动为租金上涨关键主因
从市场中的各项数据指标来看：北京租赁市场目前处于市场交易淡季，业主房源供应持续上升，但客户需求却出现萎缩，交易活跃度相对较低。值得关注的是，本月市场中的平均成交均价却创下了今年以来的新高，这在过往的几年中极为少见。从过去的7年市场走势来看，也只有在09年年末出现了与现在类似的状况。
参照09年年末的走势来看，租金上涨的关键主要是因为CPI的持续上涨和租金与房价之间的联动补涨。首先，近年来国内宏观经济多采用宽松的货币政策，整体市场表现为通胀性经济。因出口回收的外汇带来了本币的持续超发，从而产生了市场中的流动性过剩，导致大量的资金有投资保值的需求。在房地产、股市无法有效吸纳的情况下，资金在实体经济中涌向非传统资产。这种泛资产化的市场表现间接推动了以农副产品为主的生活必需品出现快速上涨，间接对业主的租金价格制定有着潜移默化的推动作用；其次，近几年房地产市场的价格出现了快速且持续的上涨走势，但租赁市场的价格增速却远远不及。
根据伟业我爱我家的市场数据显示，过去7年间的北京二手房市场价格增幅为年均21.90%，而租赁市场的价格增速为9.67%。虽然今年的租赁市场租金增幅达到14.77%，但二手房市场价格上涨却达到52.2%，差距依然较大。两者增速的不平衡导致市场中租金的投资回报率持续回落，平均2%的年度租金回报率不敌一年期整存整取利率，市场中租金的价值回归意愿十分明显。此外，今年租赁市场中的有效需求也较往年提升明显，一方面外来人口的增多带动租赁市场需求上升，另一方面房地产市场政策频频，受政策限制的部分客群流入租赁市场中解决住房问题；最后，近年来城市核心区以及租赁热点区域出租房源出现递减，品质更高的商品房正在租赁市场逐步替代过往的已购公房，相应的租赁市场定价也有所提升。
高端租赁市场淡季换租
根据2010年11月的租赁市场表现，一居室的市场比重约为38.82%，较上月小降0.24%；两居室市场分额小幅上涨，约占全市交易比重的49.32%。三、四居室的市场比重约为11.19%和0.67%。区域上看，朝海丰三大区域成交量约占全市总体的68.27%。朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，约为34.55%；海淀其次，约为19.03%；丰台约为14.69%，占据市场第三位。从目前的市场表现来看，普通租赁市场成交量出现持续回落，从而带动前期租赁热点成交水平逐步下滑，但轨道交通沿线、城市核心区和部分远郊的租赁热度依旧活跃。高端租赁市场成交量下滑减缓，市场淡季之中的较低租金价格吸引了部分承租者进入到市场。
