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不受“限购”房价更低北京商改住楼盘大行其道

来源:每日经济新闻 编辑:管理员 2010年12月30日 09:29:42 打印

  北京市场活跃着这样一类楼盘:它的房价明显低于周边楼盘,且游走于地产调控的重量级政策限购令之外——这就是以商业用途立项,但以公寓或LOFT等类住宅的形式面市的商改住项目。由于房价较周边其他楼盘低,且可避开限购令限制,这样的项目仍有一定的市场,IN北京、SOCO公社、中建玲珑山、首开石榴派、首城双景、中弘北京像素、西山国际城等楼盘相继涌入市场。

  北京美联物业副总经理杨明丽在接受记者采访时说,商改住的项目既可作办公使用也可用作住宅,其实前几年一直就存在。近几年,伴随住宅市场的火爆,商改住项目数增多,且由于其以商业立项,不受限购令政策限制,成为地产调控下的政策盲点,因此在调控下显得格外具有吸引力。她同时指出,之前数次调控对象是纯住宅市场,伴随地产调控的力度与广度的增大,商改住等类住宅项目也会步入地产调控的政策半径。

  北京:科研立项的“住宅”

  阿亮最近正与老婆在北京各处找房,找了近半个月的结论是:北京的房价太贵了。

  不过,前几天,他突然告诉记者,他找到了一个名叫IN北京的亦庄楼盘,均价只有9700元/平方米,这个价位,比其周边的楼盘低了将近一半。

  在IN北京附近,米拉village在售均价为19000元/平方米、珠江奥古斯塔城邦在售均价为17000元/平方米、合生·世界村普通住宅均价为13000元/平方米。

  链家地产市场研究部的统计数据显示,目前该楼盘所在的区域,二手房均价位在14000元~16000元/平方米,在售新房的均价处于16000元~18000元/平方米之间。IN北京9700元/平方米的均价与其周边房价相比,低了4000元/平方米以上。

  据调查,之所以以如此低的价格入市,是因为该楼盘是一个以科研立项的商改住项目。

  记者调查发现,该项目开发商获得建设工程规划许可证的时间为2008年。项目土地的立项为北京物流科技信息化研发基地项目,土地用途为研发,土地使用年限为50年。一期入住时间为2011年11月。换句话说,减去2008年~2011年期间的近4年,该楼盘的土地使用年限只剩下近46年,比普通住宅少了近20年。

  另外,杨明丽说,由于是商业立项,这类楼盘后期的使用成本也比一般纯住宅项目更高。

  风险大于住宅在IN北京采访时,几位看房者提出了他们的担忧:首先,由于IN北京的商住双性特点,如果购买后再出售,可能很难以合法的程序将转让手续办理下来,需要寻求其他途径,转让风险很高;其次,一旦非住宅项目涉及到拆迁,类似IN北京这种以科研用地建造住宅的项目,补偿问题可能较麻烦;再次,以商业、科研立项的项目,办理房贷时只能以商业项目的流程来办,如首付比例为50%,贷款利率为1.1倍,且不接受公积金贷款;第四,由于该楼盘以商业立项,购房者入住后的水电气,以及物业管理等,皆以商业项目的流程与收费标准执行,因此住户不得不承受比普通住宅更贵的水、电、气等费用。

  最令看房者们担忧的是,由于是商业立项,楼盘周围的配套主要以办公楼、商业场所等为主,缺乏普通住宅区附近的医院、幼儿园、超市等配套,比如IN北京的北边为凉水河,临河的是个小村落。西边为一片空旷的荒地。东、南两个方向的近几公里内,只见零星的工厂,不见一所学校、医院,甚至没有一条公交线路。

  不受限购令限制记者在IN北京采访时,楼盘销售员一再相告,该楼盘不受北京限购令的限制。记者在小户型楼盘SOCO公社现场采访时,售楼处一位女性工作人员也表示不受限购令限制。

  公社的看房者同样表达了与IN北京类似的担忧:该项目的年限为40年,到2011年交房时,只剩下35年。此外,因为是商业项目立项,因此贷款、水电以及物业费也比较贵,而且无法落户。

  对于IN北京与SOCO公社销售人员极力推销的  “不受限购令”限制,杨明丽指出,IN北京、SOCO公社等以商业立项的类住宅,因为是商业立项,所以尽管以住宅的方式在卖,但却不在限购令的管理范围,目前这是个政策盲点,相信这种擦边球的现象以后会慢慢地被纳入政策调控半径。

  正由于住宅市场的高房价与限购令,打擦边球的商改住项目存在一定的市场,但其风险问题仍不容购房者忽视。

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