台州限购虽然声势很大,力度却不猛。
台州8月25日出台的限购政策当中,以家庭为单位界定限购范围,规定当地人不得购买超过2套房屋,外地人不得购买超过1套房屋,这虽然看起来严厉,但是其实行范围却界定在市区范围和新房购买上。
上海易居房地产研究院宏观研究部部长杨红旭认为,二三线城市实行的限购政策力度在减弱,但是在楼市整体下行趋势中,即使不实行限购政策,大部分城市的房价也难以再上涨。
市区执行
台州一位开发商负责人表示,台州市还有一个特殊的现象是,市区的房价并不是最高的,下面县的房价比市区还要高。
例如台州下面的温岭,只是个县级市,是全国经济百强县,老百姓有钱,房价也在2万元/平米左右了,但是市区,价格只是温岭的一半左右,一套联排别墅只是温岭的公寓价格,所以也是一个投资洼地。
鉴于此,台州的限购令则主要在由椒江区组成的市区进行。
一位接近住建部的人士对记者表示,住建部虽已拟定五项限购标准,又表态称“各地可根据实际情况,对具体标准进行适当修改”,要求各地自行上报限购事宜。
台州版限购政策出台之后,中原地产发布研究报告认为,按住建部先前公布的限购标准衡量,不少二三线城市房价涨幅超过或接近台州。
其中泸州、南充、岳阳、大理、宜昌、韶关房价涨幅远超台州,这些城市极有可能被限购,未来浙江、广东、江苏、山东等省可能出现全省的地级市全部限购。
中原预计,台州之后大约还有40个城市将被限购。目前来看,限购很可能长期化,在1-2年内,很难退出。但杨红旭认为,限购的作用被夸大了。住建部的权限,并不足以命令地方政府实行限购——这一对楼市影响很大的行政干预手段。正由于限购仅有可能落在少部分城市头上,那么出于自身利益考虑,绝大部分地方政府自然是不愿被限了。
房价下行
博弈之下,杨红旭预计最终出台限购的城市不会超过30个。而从台州版限购来看,未来即使出台限购的城市,力度也会减弱。
就限购实施的时间而言,国务院或部委文件中未有明确界定,有些地方政府,比如济南、贵阳、青岛明确提出,暂定执行到2011年底。
杨红旭分析,房地产调控效果正在显现,不放松,但也不必加码。这也是他近两个月一直说的“政策底”正在现形。
“与年初相比,全国房地产市场已处降温通道,即便不限购,也会继续降温,”杨红旭指出,根据国家统计局数据,7月只有少量城市房价涨幅超6%,而去年同期多在10%以上。
目前感受到压力是地产商。记者获悉,万科在北京多个项目推出了分期付首付计划;万科深圳公司则推出万团大战计划,对旗下1万套房源进行优惠促销。
保利地产则加大了不受限购影响的商业物业的销售。上半年保利地产实现商业地产销售签约金额109亿元,占销售总额的27.7%。
8月17日龙湖中期业绩会上,龙湖董事长吴亚军坦言,下半年调控不会放松,只会更严厉。龙湖的应对策略是,多做一些不限购产品,多进入一些不限购城市。
而对于房价走势的判断,机构和房企均不乐观。中原地产北京三级市场研究部总监张大伟认为,限购扩大会巩固已有的调控效果,抑制即将到来的“金九银十”反弹,房价全面下跌的拐点很快会到来。
8月23日,富力地产董事长李思廉于中期业绩会上表示,通过调整产品结构,富力今年的平均价格已经下调了10%左右。
众多房地产上市公司中报显示,万科、保利、碧桂园、恒大、佳兆业等公司上半年成交均价都出现了环比下跌,保利跌10%左右,佳兆业则跌30%。
(来源:21世纪经济报道 )