2010年11月20日，“环首都经济圈”规划公布后，河北涿州的购房人在售楼处看“大北京”规划示意图。北京经济圈规划图成为部分买房人的重要依据。 江心/CFP
中心城区平淡，新城突现，“大北京”趋势明显
接近年底的一个午后，坐在北三环外名盘红玺台的售楼处，李岩带着几分欣喜对记者说：“冲刺一下，就可以完成‘进京元年’的任务了。”
李岩，世联地产北京公司总经理。虽然从2001年算起，2010年是世联地产进入北京的第10个年头；尽管此前负责北京业务也差不多3年了，但今年，李岩确实是第一年长时间在北京了。这一年，和所代理的项目一道，李岩对北京楼市今年区域变化感受颇深。
全北京向南看大兴、房山
2010年，“全北京向南看”不再只是一句广告词，而已经成为事实。异军突起的南城格外耀眼，特别是大兴。
李岩也往南看，甚至看得更远。北京的正南是大兴，大兴的正南是固安———在固安，世联已经承接了一个200万平米大盘的代理，预计明年上半年入市。世联看好固安，更加佐证大兴楼市崛起。
而更直观的表现是上海绿地集团在大兴旗开得胜。新里·西斯莱公馆从4月底以来5次推盘，单个项目近50亿的销售金额足以把北京绝大多数楼盘甩在身后。此外，保利、金融街、金地、旭辉、春光等房企都在前沿推动着大兴楼市的崛起。而这均离不开他们平价推盘的策略。
“地铁4号线和大兴线的开通是大兴楼市最大的利好。”在李岩看来，北京城区价格的高企，供地和房源的减少，挤压刚性需求外扩。而在东西南北四个方向：北部别墅区密集，主要是改善型置业聚集地———刚需买房除非到回龙观等区域；京西放量本身就少，价格也较高；东部通州一来价格偏高，二来已经达到一个比较高的饱和度，“京通快速路上保时捷跑过不自行车”———这些因素叠加在一起，导致大量首次置业的刚需只能向南疏散，也就必然使价格处于洼地、同时受益于轨道交通利好的大兴、房山崛起，承接北京首置客群。
2010年，世联地产和李岩实现了迈入房山的第一步，接下了中国铁建长阳项目。对于房山，李岩非常看好：龙头万科开发运作百万平米大盘，让房企和购房人看到了长阳配套完善、区域成熟、价值提升的前景。再加上首创奥特莱斯的建设、地铁房山线的即将开通，未来房山区域在北京未来楼市版图中有不可忽视的地位。
通州：跌宕起伏中找寻“合理”性
相对于大兴和房山，通州已经早早进入了世联地产的视野。而世联地产也目睹了通州楼市从年初的暴涨到年中、年末的回调。
7月，位于朝阳北路沿线的8哩岛推出无理由退房活动，约定在规定期限内退房，开发商将在原有价格上加价2000元/平米回购。“加价回购‘退房’不只是营销手段，更是开发商给市场的信心，给购房人一个买房的理由和客户对赌未来一年半项目升值不止2000元/平米。”谙知市场变化与应对之策的李岩说。
几个月之后，年初三个月一路高涨的通州楼盘一旦降价，也有“升级版”故事。10月，月亮河降价万元；一个月之后，月亮河的“邻居”京贸国际城接踵调价，降幅也达7000元/平米，并且破天荒地给前期高价买房人以差价补偿，补偿金额约两亿。降价后，京贸国际城销售金额已经超过两亿，“以价换量”大获成功：“降价”并没降低客户对楼盘的认同，“补差价”又为开发商赢得不错的口碑。
对于通州楼市量价走向，李岩并不认为会出现大规模的降价，已经出现的更多属于个案性的促销。“市场没有理性标准，成交好就意味着合理。”而在通州楼市的变幻中，包括世联参与代理的华业·东方玫瑰在内，不少楼盘也在谨慎选择开盘时机。
北京向外走，香河固安将更热闹
2011年，世联地产在北京的销售案场有望达到30个。而在李岩的语汇中，北京是个大概念，包括固安，还有香河、廊坊、燕郊等。
年初跟着通州涨，每平米破万；年中跟着通州跌，每平米下调3000元；年末又因为“环北京经济圈”的规划再度叫涨。这就是北京人熟悉的燕郊楼市。
今年，热闹的不只是燕郊。在香河，已经介入大运河孔雀城几年的世联地产也在积极拓展市场空间。在廊坊，万达、新世界等开发商已经进驻，包括新世界廊坊项目在内，世联地产也代理了两个楼盘。品牌房企扎堆更明显的是香河，万科、万通、绿地等知名品牌云集，这自然也是代理机构的机会，受开发周期的影响，李岩认为，未来两年香河楼市将会非常热闹。
二环、三环，乃至六环，城区、郊区乃至北京周边，北京楼市的版图越来越大。而在李岩看来，南城在北京楼市中的分量将会越来越大。发展南城，是北京市的重要战略规划；经营南城，也会是房地产开发企业和代理公司抢滩北京的重要砝码。
