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保障房是否能保建筑钢市

来源:现代物流报 编辑:管理员 2010年09月06日 16:33:16 打印

导读: 地方政府在保障性住房土地使用上少了收入,会使地方政府在开发投入上掣肘于资金。尽管国家一直都在加大保障性住房的供应量,但是,如果钢贸商单凭国家保障房政策来托起建筑钢材市场的繁荣,不太现实。

  地方政府在保障性住房土地使用上少了收入,会使地方政府在开发投入上掣肘于资金。尽管国家一直都在加大保障性住房的供应量,但是,如果钢贸商单凭国家保障房政策来托起建筑钢材市场的繁荣,不太现实。

  “今年房地产面临的形势比2008年更为严峻,商品房销售可能会下降20%,达到6.7亿平方米,仅相当于2006年水平。”8月26日,在天津举办的建筑钢材论坛上,国家住建部政策研究中心副主任秦虹如是说。

  房地产业形势不佳,备受钢铁界关注。我国建筑用钢占整个钢材消费量的50%左右,而其中房地产建设用钢又占整个建筑用钢的60%以上。钢铁业对房地产的倚重可见一斑。

  在商品房市场低迷之际,国家加大保障房供应量,于是很多人寄望于保障房建设能支撑钢铁市场的需求。问题是,市场的现实能够如人所愿吗?保障房能“保”建筑钢市吗?

  房市影响,建筑钢材消费量走低

  今年上半年,市场和政策博弈十分激烈,体现出政府对地产调控态度的坚决。随着时间推移,政策作用开始显现。“从整个情况来看,重点城市房屋的成交量下降比较明显。今年上半年,杭州、苏州、深圳、南京、福州等地成交量相比2009年同期,下跌幅度均超50%,北京将近46%的水平。在房价预期变化的影响下,重点城市成交量下降比较明显,多数重点城市房价上涨的势头可以说得到了控制。”秦虹表示。

  今年7月,全国商品房销售面积6466万平方米,同比下降15.4%;全国商品房销售额3066亿元,同比下降19.3%。“3月份全国房地产景气指数处于今年最高值105.89;7月份,全国房地产开发景气指数为104.72,比6月份回落0.34点。房地产行业景气指数已现拐点。在严厉的调控政策面前,量为价先,随着成交量的萎缩,房价下行是可以预期的。国家的政策会延续下去,本轮调整周期至少在一年以上。这会直接打击房地产的发展预期。”9月2日,东北房地产证券分析师高达告诉现代物流报记者。

  面对调控,房产企业也开始自身调整。“以销定产”是房地产商的普遍策略。9月3日,河北地产界人士罗稹接受现代物流报采访时分析:“今年上半年开发项目数量还行,随着国家调控政策作用的显现,下半年开发量会下降。由于中小房产企业不太好直接降价,缓解资金压力的最好办法就是减缓开工量,或者推迟竣工上市时间,等待利好时机。”

  罗稹给记者算了笔账:“一般高层建筑每平方米用钢80公斤左右(0.08吨);多层建筑则每平方米用钢50~60公斤。主要是螺纹钢、线材。开发量下降或推迟施工使钢材消费量下降幅度较大。”

  今年上半年,我国房屋新开工面积8.05亿平方米,随着国家调控的趋紧,目前开发企业多正在调整开发节奏。国家统计局数据显示,7月份地产行业单月新开工面积环比下降42%。“2009年房地产势头良好,很多地产公司都拿到地了,那些地很可能在2010年的9、10月份变成房子,却因销售不理想,直接影响地产商的信贷能力,进而削弱拿地和开发动力。”罗稹说,“房产开发商的资金链会在三、四季度变得很紧张,甚至出现负现金流。”

  地产商依势而为的开发速度调整和资金链的趋紧,后发效应直接波及钢材的使用量。河北地产商刘东向现代物流报记者介绍:“我目前正在开发两处共计20多万平米的商业地产,按照每平米0.06吨的用钢量计算,本计划到年底用钢万余吨,但是,根据目前国家的调控和资金状况,我决定减缓工期,一来可以顺应国家政策,二来可以降低资金成本压力,这样能够调整建筑钢材的市场价格走低,相对利好地产成本,当然,钢贸受影响就大些,无论是市场价格,还是消耗量。”

  投资额小,保障房难承钢市重托

  罗稹表示:“我们今年开发了部分保障房,但数量不很大,对公司业绩影响不大,开发资金到位情况不太乐观。”

  按照国土部公布的今年土地供应计划,规划土地供应总量达到18万公顷,其中保障性住房占比为33%,保障房用地为24000多公顷。据预测,按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算,今年规划的300万套保障房即使全部实行新建,所需土地规模也只是规划用地的一半12000公顷。今年上半年房产新开工面积8.05亿平方米,而今年保障房总计开工会达到3亿平方米。

  2009年房地产住房开发投资2.56万亿元,经济适用房投资仅为1139亿元,占比为4.4%。2010年保障性住房建设的资金需求约在4700亿左右,与去年相比比例不足20%。

  据目前状况,无论市场份额还是开发量,保障房都远低于商品房,在这种情况下,对钢材需求的拉动力自然有限。这也是钢铁业所不能忽视的。2009年我国房产消费钢铁2亿多吨。预测显示,今年房地产用钢量在2.4亿吨,保障房用钢量达到1800万吨左右。“在我国,投资性需求是重要需求,而调控政策使投资性需求大幅减少,市场中40%~50%的成交量萎缩。如此大规模的市场总量的下降,如果使房产开发下降15%~20%,那么用钢量将减少近5000万吨。”高达分析认为,“这种用钢量大幅减少的态势保障房无法弥补。”

  9月2日,钢铁界资深专家马忠普在广东接受记者采访时说:“今年正在开发的房地产项目,有些是去年拿的地,不在今年的规划面积之列,所以,这就使得规划面积的实际开发额度又要打折扣。另外,地方政府在保障性住房土地使用上少了收入,会使地方政府在开发投入上掣肘于资金。再加上市场的观望等待情绪,都会影响房市走向。所以,尽管国家一直都在加大保障性住房的供应量,但是,如果钢贸商单凭国家保障房政策来托起建筑钢材市场的繁荣,不太现实。”

  变数众多,保障住房难保钢市

  今年房产销售市场会有较大调整,但如果保障房能顺利实施,再加上农村基础设施和文体设施的建设,今年的住房建设用钢量不会有太大下降。所以,地方政府能否及时完成保障房建设,是业内人士关注的焦点,毕竟,完成的额度多少直接关乎投资量和钢铁的需求量。2009年全国保障性住房建设进度缓慢,到8月底,地方保障性住房建设完成投资394.9亿元,完成率仅为23.6%。今年上半年,北京、广州等地保障房落实达到了50%。据悉,鄂尔多斯2010年计划新建经济适用房仅完成14%;而计划新建公共租赁房2085套,至今没有开工。地方政府对土地财政的依赖未见改善;地方配套建设资金存在很大缺口;保障房建设会不会和2009年一样打较大折扣?“保障住房增加的供应量会在一定程度上弥补商品房开发量的减少,但弥补多少就看政府实施力度。现在银行商品房开发贷款有所收紧,同样保障房开发量的大小也受资金的困扰。保障房的开发有较大的资金缺口。”北京银行业人士陈志分析。

  对于今年计划建设580万套保障性住房,除建设所需的将近4000亿元地方资金外,土地的使用将减少土地出让收入3000亿元,另外各种税费的减免也将减少政府收入1500亿元,8000亿元的资金缺口将使得地方政府财政更加捉襟见肘。

  业界分析,保障性住房建设的资金来源主要有三种渠道:中央财政支出、10%的土地出让收入、住房公积金增值收益。2010年,在保障性住房的建设方面,中央财政将投入资金约1000亿元,缺口约为2000亿元。

  地方政府对商业地产的某种依赖和财政的紧张,使保障性住房工程的完成与否顿生不少变数。“完成保障性住房建设目标难度很大,虽然住建部和各地政府签订了责任状,但是真正完成,不仅靠督查,还要靠地方政府的统筹协调。”中房协副会长朱中一直言。

  保障房会在一定程度上补充商品房投资份额的下降,但由于受保障房的份额小、商品房的开发量下降幅度大、投资型房产占比较大、保障房的完成额度不确定等因素的影响,房地产颓势难免,因此,保障房无法保证房地产市场的钢材需求,尤其对建筑钢材需求影响巨大,自然无法对钢铁价格形成有效支撑。

  但国务院发展研究中心研究员巴曙松的预测比较乐观:从2010年的建设计划看,全国拟新增保障性住房300万套,各类棚户区改造280万套,农村危房改造120万套,游牧民定居6万套,共计706万套。考虑到严格的地方政府问责机制以及住建部与各地方政府签订的2010年保障性住房建设目标责任书,巴曙松预计2010年保障性住房的开工目标将被严格执行,2010年全国住房新开工面积将明显高于2009年。

  如果真能如此,对建筑钢材的出货量无疑将是一个利好。但从今年已过去的8个月中,保障房的开发建设,远远没有预期的那样乐观,所以从业者心里都日趋明朗,市场存在很多潜在的变数,而这个变数,却隐藏着很多风险和利空。

  面对市场现实,尤其是经营建筑钢材为主业的钢贸商,不能不考虑到转变发展模式。比如说,在城市工业化进程基本上已经结束的上海市,建筑钢材的消耗量已经明显下降,从业者在主业的基础上,已经开始涉足铁矿、参股机械制造等领域,实施多元化投资战略。这对内地建筑钢材的经营者来说,达到上述境况,可能还有些距离,但是,与地产开发商息息相关的钢贸商,在遭遇政策调控和产业发展泡沫膨胀欲破之际,还是应该对转变发展模式有理性、建设性的思考。

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