百度一下“房产税”，找到相关网页约2440万篇。但，喧嚣一时的房产税在历经一阵爆炒后，最近渐归平寂。尽管，沪、渝已在为房产税征收试点做一些准备，并将相关方案上报国务院，但绝大多数城市尚未有类似动作。即便上海和重庆获准试点，全国普征也还需长久时日。一方面是试点效果尚是未知，另一方面，普征的条件也不具备。
看似渐进的房产税，或是离大众百姓比较遥远的事。
征不征？还在争
试点存疑
上海和重庆，是房产税最初提出的城市，在宏观调控的大局下，两地几是争前恐后地向中央上报方案，按照已有的消息，上海拟定多套方案，关于税基、税率、征收方式等，都有一条龙的内容，而重庆当地政府的主要领导，甚至在公开场合表态征收对象和税率等都已确定。
中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌此间接受《地产商》访问时透露，上海和重庆准备搞试点，但试点方案国务院还没有批准。北师大金融研究中心主任钟伟就此对本刊记者的表述中，用词明显有区别。钟伟说，“房产税上海肯定是要出台，而重庆有可能出台针对高端物业的房产税”。
国家住建部政策研究中心副主任王珏林则告诉《地产商》，“中央层面是同意试点的，房产税作为对市场管理的一种手段，应该比政策要好。”，他认为，税收与金融是管理市场的最好手段。“房地产市场一直缺乏有效的管理，缺乏法律上的管理手段，而税收就是法律上的管理手段，这个市场最终还是要由法律来管理，而不是由政策手段来管理，政策你可以拖延执行，但是你欠税的风险就很大了，偷税漏税是要进监狱的。”
事实上，房产税会不会开征这个问题，即便是接近政策制定者的官员和专家也难以作出明确判断。财政部财政科研所所长贾康干脆用这样的话来回答本刊的提问：“我们只研究这个东西（房产税），动态的东西（是否会开征）你自己去判断”。贾康此前参与过物业税调研和相关方案的起草，并多次参加国家层面税收政策的制定。
财政部财政科研所副所长王朝才告诉本刊记者说：“现在房产税的具体政策还没有出台，目前的试点方案也还在讨论中，我们的研究与具体的政策是两码事，研究对国家政策的影响不是特别大。”王朝才同时表示，房产税迟早会征收，至于政策具体什么时候出台，这个要看中央的决策。
假定沪、渝两地试点获批，试点之后，是否会全国推行？
王珏林说，房产税这个事情，有一两个城市提出来了，是根据城市的需要，但是大部分城市没有反应，不是全面或者说全国范围内的征收。顾云昌则认为，是不是会全国推行，要看上海和重庆的试点情况，如果试点成功，全国推行还是有可能。国税总局税收科研所研究员朱广俊对《地产商》以个人名义阐述了他的看法：“我个人估计还是要开征的，开征只是时间问题，因为要看试点的效果究竟如何。就目前来看，房产税开征的可行性比以前是要大一些”。
钟伟则认为，房产税全国性的征收比较难。在保有环节征收房产税，与物业税有诸多类似之处。此前一直质疑物业税的钟伟，在早些时候，亦参与过物业税的调研。钟伟认为，沪、渝两地的房产税都应该是针对交易环节的税收，而不是保有环节的税收，“因为保有环节的税收，是一年一收，没有人去交这个税，业主肯定不会主动去交，按照公开的消息，要是不去交，今后房屋在交易的时候，之前没有交的要全部补回不说，还要罚收，但是即便有几套房，人家一辈子不卖，也就收不了这个税。”钟伟说。
调控另一只靴子？
网上对于房产税一种普遍的观点认为，房产税是本轮市场调控的另一只靴子，这只靴子落下是肯定的，只是时间问题。中房 （论坛 新闻）集团理事长孟晓苏就对《地产商》记者说，征收房产税是好事。“今后不用别的措施，不需要别的调控政策，可以说是一税治百病”。
财政部财政科研所副所长王朝才认为，征收房产税的主要目的并不是为了调控市场，一定意义上是从地方财政收入的角度来讲的，主要是从这个角度考虑比较多。“地方财政尤其是市县一级的财力不足，房产税的增收可以为地方上提供一个稳定的税源”。
接受本刊访问的诸多人士较为集中的意见认为，开征房产税能不能抑制房价而实现调控的愿望，尚需谨慎地看待。王珏林的看法是，房产税作为持有环节的税，主要是解决消费的问题，针对业主的房产税，使得消费和投资的预期更稳定，而不是随时变化。国税总局税收科研所研究员朱广俊说，以前房产税是针对销售和经营环节的，今后对保有环节也就是不出售不经营也征税，如果税率不大，对房地产开发和市场影响也就不大。顾云昌认为，房产税不同于物业税，并不是每家每户都收取，房价是要看供求关系，看各个地方的市场供应和需求的情况，上海和重庆都是保有环节收取房产税，炒楼的应该少了，会影响一部分需求。
钟伟告诉《地产商》说，上海的房产税方案初定的税率是千分之六，上海的开发商都倾向性地认为，这个税对市场和房价的影响并不大，推出这个税后，二手房的交易肯定没有现在这么大，但二手一般是10年以内的住房交易，十年时间也就百分之六，而且这一定会转移到购房者头上，所以这个对市场的作用不是很明显。
诸多受访人士认为，无论是房产税还是物业税，可以作为一个市场的抑制手段，开征有积极的一面，对满足自住性需求的有房者和购房者影响不大，对追求投资性需求的有房者、投资者和投机者影响较大，将增加其持有成本，降低整体投资和投机收益。而房地产作为一种商品，房价主要还是取决于市场供求关系，这个税对市场和房价的影响或是微乎其微。如果中央层面出台房产税应该是综合考虑，既不单是从税制改革的角度，也不单是从房地产市场宏观调控的角度，应该是综合各方因数来考虑。
如何征？困难多
实际上，要征收房产税尚有许多悬疑待解。房产税与物业税虽然不同，但在征收上面临同样的一些问题。假定征收房产税，需要界定清楚如下问题：征收的依据是什么？向谁征即征收范围如何确定？商品房收，房改房、福利房、保障房收不收？税基和税率如何确定？是按照初始交易价格征收还是按照现有市场评估价格征收？如果以评估价格作为税基，谁来评估，如何评估？如何保证评估的公平、公正？税收的环节如何设定，怎样制约不交税者？
范围如何界定？
中房集团理事长孟晓苏认为，中国目前已经具备了开征房产税的条件，但是现在阻力还是比较大。他说，现在开征房产税阻力重重，不赞成的声音很多，很多有房子的人不愿意开征房产税，网民都赞成，因为网民很多没有房子。房子多的一方面是富人，一方面是干部阶层。
上海与重庆拟定的方案，在开征范围上除了对套数或者对家庭住房面积上虽然有一些界定，但是住房的种类上尚未明确。任志强、潘石屹、钟伟等人就对此表示了质疑，任志强甚至提出目前有20多种类型的房屋，哪些该收，哪些不该收？
孟晓苏就说，他支持重庆从高档房和豪宅开始征房产税，但他认为，房产税的征收不能陷入一个错误的制度设计，就是从穷人身上去收钱，然后去补贴和服务更加富裕的群体，这样的制度设计不利于实现社会的公平正义，房产税或者物业税将为地方政府提供长期、源源不断的税源，合理的纳税方案应该贫富有别。
税基税率如何确定？
税基是据以计算应纳税额的基数。包括实物量（比如面积、套数）和价值量两类。孟晓苏认为，物业税或房产税应该按房屋最初购买价格作为税基。朱广俊说，税基、税率以及征收范围都是比较复杂的问题，这个要看具体情况来定。从税基的角度来讲，在实际征收中，按照价值进行征收的话，不同的房屋的价值差别往往很大，比如市中心的一套小房子（住一家人都成问题）完全可能在价值上和城外一套大房子等价，实际征收可能从面积上进行限定。比如设定一个人均居住面积，超过多少的就收税等等。
目前上海拟定的方案中，税率是0.6%，重庆公开的消息是1%。有业界人士推测，同样作为保有环节的房产税的税率或与物业税当初空转确定一些税率差不多。
此前，根据中国物业税改革研究课题组的测算，认为物业税税率在房地产市场评估价值的0.3%-0.8%为宜。而物业税空转城市试点中通常是按照评估价格的70%来计算，税率是1.2%，但是，测算结果表明，这个税率可能超过总体承受水平。
物业税课题组对税率的建议是：中央设计统一的税率范围，同时允许各地方（市、县级）政府在此范围内自行选择；在保持税制统一的前提下，给予地方政府一定程度的自由裁量权，这也是世界上通行的做法；通过不增加居民税负的“倒推原则”，并考虑纳税人的承受力，确定实际税率；税率范围不宜定得过高。
如何进行评估？
实际上，在物业的空转运行中，操作层面评估等问题就已经有所暴露。比如在城乡结合部，很多基本的登记资料就不全，有的是厂房（工业）、有的是商业、有的是住宅。还有，就是评估的一些方法，在操作上层面上不是很明确。财政部财政科研所有关负责人，参加了物业税空转的调研和研讨，其透露说，国家是拟通过空转这个形式验证方案在实际执行层面上是否可行，而实际上关于空转，其运行情况是保密的。
重庆当初也是物业税空转试点城市之一。重庆市地价评估协会协会有关人士对本刊记者介绍，在物业税征收中，目前尚无基础资料，没有这方面的数据库。该位人士表示，重庆全市地价评估注册评估师也不过700多人，要是一家一户地去评估，不知道要哪年哪月才能评估得完？“要是评估落实到每一幢楼，每一户，主城区还好些，主城区以外的区县就很难办，比如在拆迁过程中遇到一些老房子连基本登记资料都没有，这种情况怎么办？”。
成都同样存在类似问题。成都目前正对一些房屋进行普查登记，这是否是在为未来的房产税征收做准备？衡量测绘公司是负责金牛区的房屋普查登记，该公司总经理张军告诉《地产商》记者，公司所负责的普查登记并不是为房产税或物业税征收做基础数据，而是将一些尚未登记的房屋进行类似初始登记，在房管部门的系统中，方便查询某套房。而这样的普查登记工需要近两年的时间。
据本刊了解，目前成都市有1000多名评估师，评估机构主要集中在市区，除五城区外的其他郊区市县总共只有10多家评估机构，很多郊区市县仅有一家评估机构，比如双流、龙泉、金堂、崇州、郫县等，而且有的评估机构很小，只有几个人（3个评估师是评估机构人数的最低人数限制）。有的区县还没有房地产评估机构，比如浦江。
不仅是重庆，也不仅仅是成都，要是开征物业税，全国各地都面临着房产基础数据库未完善和评估人手缺乏的问题。从现实的难点来看，是按套数来征、面积来征、还是按照价值来征，几中选一都比较难。按照此前物业税课题组的测算，是按照市场的评估价值作为物业税的课税依据。而照国际惯例，征收不动产税的物业需要有关部门定期对房地产价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税。要是按照价值来收取物业税的话，除了评估技术力量是一个问题，还有就是评估方和业主之间的争论如何协调和平衡？
税收环节如何设定？
在税收环节的设立上，也存在难度。北京师范大学金融研究中心主任钟伟就提出这个问题，“企业法人的税收环节设定很容易，不怕你不来交税，跑得了和尚跑不了庙。但是对住户、自然人征收的房产税，设定在哪个环节，在交易或办理产权这个环节设定？有购房合同在手里，我不来办产权，你又咋办？”。国税总局税收科研所研究员朱广俊也不赞成这样的税收环节设定，“不交税就办不了房产证，这个就成了双向制约，一方面，政府收不起来税，另一方面也限制了纳税人的物业的自由度。”
好久征？或遥远
一些学者和行业人士认为，实际上目前热炒的房产税就是因为中央层面一个例行公事式的文件，且只有只言片语，没任何实质性的内容，尽管上海和重庆上报方案是事实，但坊间诸多言论大多是捕风捉影或主观臆断。
在众多采访对象中，无论是认为应该全面开征者甚或反对者，但他们一个共同的意见是认为，房产税全面铺开尚需时日，在3、5年内不可能施行普征。尽管他们的意见不能代表政策，或与政策何时出台有大的时间出入，但房产税征收面临的现实问题不可回避。
国家住建部政策研究中心副主任王珏林认为，全国开征的话，肯定需要很长时间，“因为很多城市并不具备征收的一些要件，不具备技术上的一些条件，从而导致执行不到位，执行不到位，你征收有什么意义？”。相比房产税，王珏林更赞成推行物业税。他说，房产税也是属于持有环节的税收，以前是针对商业物业，现在扩大到了住宅，尽管房产税以前就有这个税种，只是现在将征收范围扩大，征收起来好收些，但它和物业税也有相同之处也有区别。“不过，最终我认为还是推进物业税好些，而不是房产税，未来物业税肯定是要推行”。
业界对房产税的争论甚大，不少人认为，短时间内不会全面开征房产税。考虑到实际操作有很多难点，近期出台房产税有难度。“从说试点到全面正式征收之间应该有一个流程，这个流程本身就需要时间，试点都还未搞，目前还没有形成一个结论，没有形成经验的话，肯定不可能大面积去展开。”嘉进地产副总经理马永林认为，房产税不可能说出台就出台，要考虑到对房地产这个行业带来的影响、税收结构的变化，以及可能由此带来的一些社会问题，还会有相关的法律方面的考虑。在重庆等一些城市试点，就是为了以后规避这些问题。
孟晓苏则认为，不仅仅是试点城市，全国全面征收的条件是具备的。“具体出台时间这个我不知道”。但惯于对中央文件咬文嚼字的任志强则直接从发改委的文件中，分析其中提及的房产税的只言片语和历年文件用语的变化，并得出一个结论：房地产税时机未成熟，不具备开征条件。
