近日，一路高歌猛进的郊县土地市场成为蓉城楼市的最大热点，其中甚至有地块的溢价率达到了188%，不禁让业内人士咋舌。一位分析人士称，目前参与郊县土地竞拍角逐的多为中小房企。他们之所以有这种战略选择，是由于目前成都主城地价较高，且受限购令等政策影响，不得已只能转战郊县，甚至三四线城市。而这或许是成都楼市洗牌的征兆和前期表现。
高溢价率引爆郊县楼市
与全国“万马齐喑”的土地市场形成鲜明对比的是，成都的郊县市场正一片火热，高溢价率频繁“现身”。
据成都市国土局公告显示，5月31日，位于邛崃(微博)市小北街东侧、善政路北侧地块的四号宗地，起拍价为260万元/亩，最终成交价为750万元/亩，溢价率高达188%。
在同日所拍卖的位于邛崃市君平大道南侧、小北街东侧地块的三号宗地，起拍价为260万元/亩，最终成交价为502万元/亩，溢价率为93%。此外，同日拍卖的还有位于邛崃市滨水新城区4号地块的五号宗地，起拍价为260万元/亩，最终成交价为405万元/亩，溢价率为56%。
相较于之前主城区的优质地块基本以低价冷清收场，郊县土地的高溢价率无疑为目前的成都楼市打了一剂强心剂。
“撤退”就能生存？
业内人士分析认为，郊县不限购、地块优质、总价相对主城区低是郊县土地火热的主要原因。
事实也的确如此，据中国指数研究院的数据显示，近期，中海振兴（成都）物业所拍得的高新区南部新区的土地总价14.5亿元，位列5月份全国成交住宅用地总价第六。中国中建地产所拍的的高新区南部新区的土地总价9.5亿元，位列第十。
不难看出，这些主城区的优质土地，由于总价很高，对于开发商的资金实力有着很大的考验。此外，在成都市主城区拿地还需在农交所购买相应面积的建设用地指标，据一位不愿透露姓名的政府工作人员表示，成都市建设用地指标现在为30万元/亩。由此可见，与郊县相比，在主城区拿地所需代价太大。
一位业内人士称，中小房企在主城区拿地无望，只能将郊县视为其主力战场。加上目前调控政策不断，资金压力巨大，中小房企可以说已经到了生死关头，只能在郊县拿地来应对生存危机。
然而，中小房企希望借此一挽狂澜的战略却并不被业内人士看好。策源地产市场部总监彭鸿向本网表示，从短期来看，这些中小房企的做法是可行的。目前城市化的进程肯定会向郊县发展，在郊县肯定有其发展机会。但从长期来说，当品牌开发商开始关注区县及三四线城市，按照大鱼吃小鱼的理论，这些中小房企就会面临更严重的生存危机。
易居中房信集团西南区域咨询中心策划总监吕品也表示，三四线城市虽然需求有下降趋势，但仍以刚需为主，因此，中小房企短期内没问题，但将来一直生存下去肯定不现实。因为从发达国家或者香港地区的房地产行业来看，都是最后只剩大开发商存活，中小房企被迫挤出一、二线市场而进入三、四线市场。目前成都出现的这种现象，可以说是这个行业洗牌的前兆和初期的正常表现。
吕品还表示，开发商不应盲目，要有市场预判性。很多开发商都是政策出了再去应对，比如住宅限购了，开发商就全都去做商业，主城区限购了，就集中去郊区拿地。实质上开发商拿地离入市销售有时间差，跑赢时间差的、具有预判性的开发商才会真正跑赢市场。
