成都变相松动楼市限购令一周后被叫停
关于限购令的每一则消息，都在牵动房产界的神经。
据知情人士透露，11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。
这被外界解读为"放松对购房者的资格审查"、"限购松动"。
本报记者多方证实，上述关于购房资格审查的新政在成都实行了约一周时间，但目前已停止执行。
成都市城乡住房管理局11月21日发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。"现在网签时我们要像过去一样审核上传材料。"两位不愿透露姓名的成都房管系统人士22日对本报记者说。
多位成都地产和金融界人士分析，政府此举会默许开发商售出更多房产，因为在当地期房销售后，往往两年后才开始办理房产证。
当地有消息称，住房和城乡建设部房地产监管司已注意到成都的做法，并最终导致上述政策撤销。但住建部一位分管副司长对本报记者表示，"住建部并没有派人去叫停。如果当地政策属实，的确存在政治风险。"
短暂后置的审查
11月11日夜，数十家地产企业负责人被召集至成都房管局座谈。11月12日，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫在其认证微博上称："昨晚成都80%主流开发商在房管局开会，即使处于限购资格的人，也可以暂时予以备案，只需要购买人写下承诺即可。是不是真的？"
此后市场关于成都限购政策将松动的传闻主要为两条：第一是开发商将拥有备案的资格，即代替房管局审查购房者的资格；第二，在全款付清的情况下，户籍在成都主城区(成华、青羊、金牛、高新、武侯、锦江)的家庭，可购房屋数量由之前的两套上升至四套。
本报记者11月18日分别在万科、华润、阳光、中国铁建、蓝光等公司在成都的楼盘进行实地调查，除中国铁建、蓝光云鼎外，其余楼盘置业顾问均承认确有此事。
自当日开始，成都房管局网签合同管理系统显示，商品房限购初期审核，调整为由开发企业对购房人和家庭成员进行限购标准审查，然后上传至房管局备案。
一家当地地产代理机构向本报记者展示，进入网签环节后，系统将弹出3条信息：提示开发企业与客户应共同承诺，购买时符合限购条件，所有风险及经济法律责任由双方承担。
在网上确认以上3条信息后，开发商便可拟定合同并直接备案，而无需再由房管局审批是否符合限购条件，并省掉申请备案家庭号的流程。
而政府部门对购房人的资料审查，将后置到办理登记房产证时进行。
多位当地地产公司营销人员介绍，当地盛行期房预售，从购房至交房的建设期一般为一年，委托开发商办理房产证的交付期最短约一年。由此，购房者的资料审核，极有可能在一年多以后进行。
但个人商品房贷款仍由银行独立审核。多家当地银行贷款部门人士证实，目前审核条件仍参照限购令执行，并没有放宽。
如果预期到一年后限购令取消，不符合购房条件者，亦可能通过支付全款或委托中介办理贷款，先行入市购房。
谁在推动？
虽然成都购房资格审查新政已经停止，但其中释放的政策预期，却令外界议论纷纷。
CREIS中指数据显示，成都市主城区上周(11月14日-11月20日)商品房成交约1700套，较前一周上涨约16%。在新政停止执行前日(11月21日)，日成交331套，约是前一日成交量的4.2倍。
有消息认为，地产企业是这一政策的推动方。本报记者获知，成都市房管局市场和产业部门近期曾多次在企业调研。11月11日的会议上，当地市场份额较高的置信、万科、华润、蓝光等开发商均参与其中。
当地多家商业银行的消息称，目前地产企业的偿贷情况基本稳定。大型企业的资金链似乎并不紧张。
对地产企业而言，回笼现金的需求，可能来自抄底土地市场的需要。10月成都地块成交信息显示，住宅类土地楼面价仅267元/㎡，较上月降幅约94.06%。11月15日，成都市土地拍卖中心挂牌出让的4个地块，皆以底价成交。
"很多人认为是抄底的机会，而且拿到土地，未来总是更容易获得(信贷)资金。"一位进驻当地的地产投资机构负责人分析称。
另一种分析则称，如果更多开发商回笼资金以参与土地竞拍，地方政府获得的土地出让金将会走高--这或许是地方政府调整购房资格审查的动机之一。
去年，成都市的土地出让金总额共计550亿元，超过了425亿元的一般财政预算收入。但今年一季度曾传出，当季其土地出让金收入降幅达98%。
截至10月，成都市中心城区通过招拍挂方式成交住宅类用地2054.51亩，仅完成全年供地计划的57.8%。同比2010年下降21.86%。主城区通过招拍挂方式成交的住宅用地均价为638.57万元/亩，同比2010年下降6.4%。
对于决策程序变更的原因，成都市房管局新闻办拒绝发表更多评论。一位区级房管局人士透露，日常工作中确实存在审核人力不足的情况。他认为，政策初衷并非鼓励人们提供虚假材料。
新政停止执行之前，其他各方尚在评估变更的风险。多位销售人员说，开发商和中介机构并不掌握房管局的信息系统，因此在审核购房人资料复印件时难以尽职，一些公司正责成法务人员拟定免责合同。
免责合同多以附件形式加入商品房买卖合同，内容包括"购房人自行承诺自己符合限购的承诺书"。因外地购房者提供的社保、税票可为复印件，需要在复印件上签字并加按手印。
亦有一些开发商面对新政，担心未来无法为业主办证，承担连带责任，因此未对销售人员传达。
一座城市的调控走向交锋
中央政府从去年开始的调控，在地方一直以责任状和行政命令强力推行。上周，中国人民大学一份备受争议的地产报告认为，为了保持9%的经济增速，中央政府对地产贷款和销售的限制将会在明年结束，时间窗口将在明年二、三季度。
就像中国其他大城市，成都对楼市的调控在货币和政策层面已执行近三个季度。银监部门维持着对流向地产业信贷比例的日常监管。在政策层面，成都六个城区已执行三个季度的限购令，家庭二套房和未缴纳足够时长社保的外地购房者都被排除在外。
当地地产销售信息显示，去年10月成交量持续下降，仅在今年夏季缓慢上升，但9、10月成交旺季比去年同期仍下降明显。
此前，一些地方政府传出"取消限购令"新闻，引发舆论担忧。在厦门、福州、海口等城市均设定12月31日为限购政策执行的"有效期限"的同时，成都市的从今年2月14日起施行的"限购令"，却并未设定政策执行的时间尺度。
事实上，绕开限购的办法一直存在，一位成都阳光地产销售副总经理对本报记者说："要绕开(当地)限购令，办法有两个，第一是你按揭，我们帮你办理假离婚手续，第二是你付全款，我们保证能在房管局给你备上案。这不是违约办理，叫技巧性规避。"
11月11日的成都房管局会场还传出消息，成都市本市户籍居民家庭购房闲置由两套提高到四套。成都中原地产一位置业顾问在21日下午对本报记者说："只要两套房子的产权所有人不是夫妻共有，而为一方所有，夫妻每人都可以再买一套"。
开发商们正在经历寒冬。11月22日成都购房资格审核新政停止，许多人叹息不已。限购令究竟会还原居住需求，还是难以阻止价格预期？
"明年国内限购政策取消的可能性不大，但我希望能有一些细节化的变动"，中国指数研究院华中分院研究副总监李国政建议，应该在限购政策上形成区域和人群的差异。他说，在武汉的光谷，就规定高端人才并不在限购的范围内。
住建部房产市场监管司一位副司长对本报记者确认，并未听说或叫停成都对购房资格审核程序的变更，但转移政府部门的审核职责不符合国务院有关精神。
"国务院对省会等大城市的限购要求，是一项政治任务，各地应该继续执行。"他说。
全国性房企销售业绩将遇寒流
楼市调控相对宽松的二三城市一直被大型房企视为避风港，但10月以来，随着降价潮的蔓延，二三线楼市也逐步陷入冰点。近期，万科、保利等房企分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大力度降价促销。万科在深圳的两个项目分别推出特价房，最低折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也在打折促销，最大降幅接近20%。
业内人士指出，在房价下行的预期下，购房者持币观望的情绪将进一步加深，二三线楼市量价萎缩已是确定性事件，受此影响，全国性房企今年四季度的销售业绩不容乐观。
降价刚开始
中原监测数据显示，截至11月中旬，十大全国性房企中已有中海、保利、万科、富力等7家企业进行大规模的降价销售。10月份数据显示，十大全国性房企在售项目的销售价格环比下跌3%，同比下跌2.1%。其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比下跌已超过10%。
"降价潮正在由城市外围向市中心蔓延，一线城市向二三线城市辐射，目前来看，楼市降价刚开始。"中原地产分析师张大伟表示。
根据公开的销售数据统计，10月，十大全国性房企总成交面积为458万平方米，环比减少10%，同比减少13%。除恒大和华润外，其余8家房企的销售量同比均有不同幅度的下降。另外，全国性房企1-10月的销售业绩出现明显分化，其中完成年度销售目标超过九成的房企有4家企业，而绿城及金地等公司销售计划的完成率还不足60%。
另据中原地产的监测数据，10月份，35个重点城市中有30个城市商品住宅的成交量同比下降，其中9个城市的成交量降幅在50%以上。长沙商品住宅成交量同比降幅最大，达78.12%；其次是汕头，同比降幅达59.08%。杭州、天津、成都、北京和南京等热点城市商品住宅成交的同比跌幅也皆超过50%。
业内人士指出，在市场环境和业绩考核两方面的压力下，多数房企将采取降价策略来尽量完成销售计划。而部分中小房企受制于资金及库存等方面的压力，已经到了必须出售项目或股权来换取资金"过冬"的关口。
土地市场遇冷
楼市低迷导致土地市场遇冷。近期各地土地市场的流标率大幅攀升。
上周，广州8幅公开出让的地块中，有7幅中止出让，成为11月以来广州第三次土地流标。另外，上周南京公开出让的6幅地块中流标占3幅，上海也有1幅土地流标。中原监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。
虽然土地成交量持续缩减，但土地出让价格并未出现明显下调。据统计，在近两周来成交的地块中，尽管有个别城市的出让地块价格较前两年高位有所下跌，但总体而言，地价依然保持坚挺。上周，万科在上海闵行购得的一幅3.22公顷的商办用地，楼面地价达10375元/平方米，与2010年8月至今的该区域平均地价基本持平。
在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡"弃购"的主因。面对重重压力，近期各地政府已开始通过多种"松绑"措施来推动土地出让。北京已开始下调土地竞买保证金，放宽交款时限；杭州、成都则不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。
10月以来，由于销售回款放缓和短期债务压力增加，全国性房企在购地方面愈发谨慎。与历年数据相比，今年全国性房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，全国性房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例已低于深处金融危机漩涡中的2008年。
