2010年4月20日，小陶一大早便收到了银行发来的短信，手机上显示：“尊敬的陶醉客户，您在工商银行的个人二手住房购置贷款下次扣款日为4月21日，还款金额本息合计为4597.28元，现在您的还款账户中金额不足，提醒您注意，如有疑问请咨询贷款发放行或致电95588。”小陶这才想起本月的月供还没有存到卡里，不过这条信息也让他从睡意中清醒过来。午休时间，小陶在银行经过漫长的排队、叫号，终于把钱存进了扣款账户，然后匆忙赶回公司上班。
居者有其家，住房是人最基本的需求之一。现年30岁的小陶在一家电子元器件公司担任硬件工程师，月收入8000多元，不过一半的收入都要用来还月供。小陶的经历只是现今社会我国年轻阶层的生活缩影，为了拥有一套属于自己的房子，几乎人人都在为银行打工。
高月供缘起高房价，高房价缘起高地价，而高地价则是政府有关部门和地产开发商上演的一幕精彩双簧戏。地价上涨推动房价上涨，房价上涨反过来促使地价再涨。在这种“自我强化”的价格飙升过程中，击鼓传花式的资本游戏不停地继续，地产开发商一棒一棒地接力赛跑，强烈的房价上涨预期刺激着所有资本的神经，在竞争中逐渐失去了理性，一个个“地王”相继产生。然而购房者与房产开发商之间永远都是一种“零和游戏”，为高房价买单的往往是消费者，不过这次“地王”也难逃被套的厄运。如何解套或许成为地王不得不考虑的事情。
时事造地王
由于2009年房价涨幅远远超出合理预期，在2010年的两会期间，政府官员反复强调“坚决遏制房价过快上涨”，政策主基调也从鼓励购房转变为限制购房。然而，就在两会闭幕后的不到24小时内，北京轰轰烈烈的相继产生了三个地王，并且刷新了多项纪录。
3月15日上午，远洋地产旗下远豪置业竞得北京大望京一号地，成交金额40.8亿元，楼面价2.75万元/平米，成为今年首个“单价地王”。 一小时后，大兴区亦庄地块开始竞拍，在众多房企的厮杀中，中信地产以52.4亿元胜出，这一价格超过了去年大龙地产竞得的顺义“地王”，成为新的“总价地王”。 仅仅时隔6个小时，望京“单价地王”纪录便被海淀东升乡蓟门桥地块刷新。这次出手的是中国兵器装备集团公司旗下的世博宏业房产公司，以17.6亿元竞得了上述地块，楼面价达到3万元/平米。
地王的不断涌现有其特定的背景以及深层次原因。
据资料显示，经过建国60年和改革开放30年的发展，现如今我国城市化水平为46.5%，而发达国家普遍达到了80%左右。我国城市化发展空间巨大，这是房地产行业发展的先天性条件，也是地产业不断前进的决定性条件。众多房地产开发企业正是瞄准了这一点，纷纷采取激进战略，跑马圈地，甚至不惜血本地疯狂拿地。
残酷的“二八定律”造就了地王的高高在上。社会上80%的财富掌握在20%的人手中，对于企业也是一样，少数企业赚取了市场上大部分利润。地王企业往往“不差钱”，其雄厚的资金实力以及拍地现场咄咄逼人的气势使众多企业只能“望地兴叹”。土地市场上的优质资源价格势必高高在上，而拍地过程又会使价格水涨船高，这些“大鱼”轻松由地王得到，而众多中小开发商只能分到地王看不上眼的“虾米”。
我国住房市场的供需矛盾依然突出。房源有限，而且多数可出售房源掌握在少数财富拥有者手中，社会上的刚性需求以及普通购买群体只能在少数房源中选择。国家电网统计数据表明，目前我国大约有6000万居民住宅的电表在六个月之内没有消耗1度电，这说明有大量的房源处于闲置或者空置状态。在供需矛盾本来就凸显的情况下，更加剧了房价的上涨。
2009年，央行宽松的货币政策从侧面助推了地价的上涨。房地产开发企业不愁拿不到银行贷款，银行对房价上涨趋势的判断也会向房企慷慨放贷。最好的地块地价最高，最高的价格也只有最牛的企业才能承受得起，而最牛的企业会得到银行最多的贷款，沿此路线进行下去，“地王”应运而生。
“零和博弈”中的地王套牢
地产开发商与购房者之间是一种标准的“零和博弈”，也可称作是“零和游戏”。在这种游戏规则下，游戏者有输有赢，一方所赢正是另一方所输，游戏的总和永远为零。零和游戏之所以受到广泛关注，主要是因为人们在社会的方方面面都能发现与零和游戏类似的局面，特别是在房地产行业，买卖双方永远处在零和博弈的游戏规则中。房产企业的高利润建立在购房者付出高昂金钱代价的基础之上，开发商乐于看到的房价上涨格局正是购房者的痛楚，而购房者企盼的房价下跌也正是地产开发商最害怕的情形。这也就是“零和博弈”理论中所说的一方的快乐是建立在另一方痛苦基础之上的。房地产开发商所出售的房产价格越高则赚取的利润越多，而地产企业赚取的利润越多则购房者所付出的金钱就越多，地产企业赚取的利润来源全部由购房者提供。换句话说，就是地产企业的销售利润与购房者支出的金钱呈正相关；相反，如果购房者的支出减少，那么地产企业的利润就会相应减少。
在房价上涨周期里，地产开发商与购房者的预期都是房价持续上涨，所以地产企业会不惜一切代价地拿地、开发、销售，购房者也在一波一波的上涨浪潮中不断的为开发商高价竞地的行为买单——地王频现，楼盘高价被不断刷新。然而，企业从拿地到建设再到销售需要一个时间过程，在房价上涨与下降的拐点处高价拿地的地产企业，无疑会被深度套牢。3月15日的三大地王不顾各方压力，决然天价拿地的做法触动了管理层敏感的神经。4月17日，政府出台多项房产新政，几乎细化到了与房产相关的每个细节。新政的出台，让头脑发热的购房大军清醒了很多，也理智了很多。购房者的清醒造成的结果必然是不会再为地王买单，至少大部分消费者不会再为地王买单。
调查发现，在4月17日房产新政出台之后，一线城市的房价应声下落。《当代经理人》记者对部分地王周边的楼盘价格进行了政策出台前后的比较。
鑫尊地产销售经理吕先生告诉《当代经理人》：“融科橄榄城二期是远洋地产拍下的大望京一号地周围的中高档住宅楼盘，居住环境和小区建设都很出色。在房产新政出台前最高的成交价格达到了3.5万元/平米以上，而4月中旬新政出台后，价格有所回落，现在基本单价维持在3万元左右，不过成交量明显降低。与其类似的情况还有附近的国风北京和国风上观两个楼盘。”房地产调控政策出台一个月的时间，地王附近的中高档住宅小区成交价格就下调了10%以上。《当代经理人》记者随后走访了与海淀东升乡蓟门桥地块只有一墙之隔的锦秋家园，链家地产的销售经理顾先生告诉记者：“由于小区位置较好，锦秋家园的房源比较紧缺，4月中旬时房子可以卖到3.7万元/平米，现在市场价基本在3.2万元/平米左右。”通过市场调查可以发现，地王周边品质较高的楼盘均价降幅为10%左右。据进一步了解，望京周边的普通住宅价格已经降到3万元/平米以下。按照业内普遍认为20%~30%的降幅预期，大望京一号地2.75万元/平米的楼面价，估计在不久的将来连楼面价都会被套牢，而更重要的是如果加上建设等其他费用，那估计要建设成豪宅出售才可收回成本。实在不行难道还要学大龙地产“耍赖”？
三个“地王”全部为“央企制造”，值得注意的是，像中国兵器装备集团、中国烟草总公司这样的非房地产主业央企也杀入地产领域。对此，有业内人士表示，这只能说明房地产行业的利润太可观了，在高房价的推动下，房地产行业的“吸血功能”再度强化。
三家地王分别是远洋地产旗下远豪置业、中信地产、中国兵器装备集团公司旗下的世博宏业房产公司，均有央企背景或为央企直属企业。远洋地产和中信地产都是大型房地产开发企业，而中国兵器下属的世博宏业房产公司则有点神秘的味道。竞标企业中还有与中信地产“厮杀”到最后的中国烟草旗下的地产公司。财大气粗的央企频频现身土地市场使一些以房产开发为主业的地产企业神经紧绷，SOHO中国董事局主席潘石屹戏称：“中国兵器杀入北京房地产市场了。”据潘石屹测算，该地块的销售单价4.5万元/平方米，才可以有10%的利润。中经联盟秘书长陈云峰表示：“这意味着土地市场太乱了，一般房地产企业都很难敌得过资金雄厚的央企，更何况现在连非房地产主业的央企也杀了进来。他们对地价推动的力度很难控制。”央企加入拿地行列无疑使本已沸腾的土地市场火上浇油，而如今被套牢的现实也给已经涉足房地产和准备涉足房地产行业的央企好好上了一课。然而，零和博弈的游戏并没有结束，未来的两年内，这些地王所拍得的土地按照国家相关政策规定必须开盘销售，到那时的亏损地王应该心知肚明，至少购房者不会再为今天的地王买单了。
解铃还须系铃人
“零和博弈”理论认为胜利者的光荣后面往往隐藏着另一方的辛酸和苦涩。但零和游戏不是一成不变的，零和游戏发展到最后应当被双赢观念取代。地王之所以成为地王，是因其拿地的价格最高，而地王之后的地王往往预示着房产泡沫。房地产行业的利润再高也会有上限和下限。企业要明确自己的主营业务在哪，像中国兵器和中国烟草这样的大型央企，应该明确企业的战略，发挥自身的优势，而不是最大化地“逐利”。任何商品都有其内在价值，价格围绕价值区间上下合理波动。而如今的房地产市场显然已经脱离了其合理的价值区间，“人们不需要上班，炒房半年可以翻一倍”这样的情况出现显然昭示着房产泡沫的到来。而央企在此时克制不住逐利的冲动，大把资金用于拿地，显然违背了价值理论。被套地王要想解套，首先需要明白这个基本道理。对价值判断的失误会严重影响地王企业的资金使用效率，占用大量流动资金的同时增加了资金链断裂的风险。
炒股炒房被套属于正常的经济现象，关键在于被套之后运用什么方法来解套。某私募基金经理赵先生对此有自己独到的见解。他认为：“炒地炒房与炒股有相似之处，都是对未来价格的上涨预期。被套很简单，就是现在或者未来的价格比买入时的价格低。其实地王何不借鉴股市中被套的做法，在地价、房价下跌到一定阶段的时候，坚决‘补仓’，摊低总成本，这样可以在地价、房价再次上涨的时候快速解套，达到迅速回笼资金的目的。像中信、远洋这样资金雄厚的大型房产企业，不应因一时的被套而打乱经营策略，应伺机而动，在房价下跌过程中敢于出手。”然而，道理是这样的，操作起来未必容易。通过历次房价的涨跌轮回我们可以清楚地发现，上涨的时候人们愿意追涨，而下跌周期中人们往往观望或者望而却步。企业是人控制的企业，人性的弱点在企业行为中体现的淋漓尽致。要想通过经营使企业脱颖而出，必须要通过反人性化的操作，即在资金链没有断裂风险的情况下，适时买入“低价”地块，平抑总体拿地成本，从而达到解套的目的。但是，像中国兵器和中国烟草这样非房产主业的企业，建议看清形势再出手。中石油已经公开挂牌转让旗下控股房产公司100%的股权，这是一种示范效应，同时也说明一家企业要想长远的立于不败之地，企业长远战略、经营思路和主营业务必须清晰。
然而，解套是目的，更重要的是防止以后再次被套。房地产应该认识到“利己”不一定要建立在“损人”的基础上。通过有效合作皆大欢喜的结局是可能出现的。但从零和博弈走向双赢，要求各方面要有真诚合作的精神和勇气，如果在合作中耍小聪明，总想占到对方的便宜，就永远不会出现双赢的局面，最终吃亏的往往还是合作者自己。房地产开发企业不应该与购房者站在对立面，让人们一提开发商就会指手画脚，甚至喋喋不休的抱怨。最根本的“治本”方法还是首先需要政府努力，改革现行的土地制度。全国人大财经委副主任贺铿说：“如果不规范和加强土地出让金使用管理，地方仍能将土地出让金作为地方财政使用，不是用来做补偿安置和土地复垦使用，而是用来建设形象工程或政府日常开支。地价和土地市场就难以冷静下来。”为了改变地方土地财政的制度，中央政府已有举动。住房和城乡建设部部长姜伟新说：“中央政府已出台了政策，将遏制房价过快上涨作为地方政府一项考核任务。”因此，地方政府在追求土地财政的同时，也将面临房价稳定任务的考核。土地政策的改变可以从根本上解决房产市场的主要供需矛盾以及买卖双方的博弈格局。
我们的房地产市场逐渐从“零和博弈”状态走向“互利共赢”局面同样需要地产开发企业转变自身所扮演的角色。房产企业要更多的担任正面角色，开发出的“产品”更多以顾客和消费者为导向，同时打造出真正的品牌。地王企业更要保证楼宇质量，不但要做价格“地王”，更要做质量“地王”、品牌“地王”，从而从高高的“巅峰”上平稳过渡到合理区域。
走向“双赢”，此乃和谐社会之终极目标，房屋买卖双方在交易的时候不再是怒目相视，而是发自内心的和颜悦色。地王的反面案例赫然在目，大龙地产已经“牺牲”了，希望现在这些争先恐后争来的“地王”别再退地，或者干脆不要土地保证金一拍屁股走人，您是不在乎“那点钱”，可是央企的“脸”也不要了？让我们拭目以待，地王下一步到底如何演绎？
