导读：4月21日，银监会官员首次明确，新的房贷政策以家庭拥有的房屋数量来认定是否为第二套，这从根本上颠覆了以往银行对此的模糊处理态度，向着恢复房地产的居住属性的目标迈出了一大步。但也内人士也指出，由于个人信息制度的缺失，这一措施在执行上还是存在空白地带，而一些投机人士也想出部分对策，也影响政策效果的落实。
房子套数不以贷款记录来认定
银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
在此次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。而杨家才指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。
开发贷款和土地储备贷款“三不贷” 除了对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于土地储备贷款，银监会还要求，地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。“你整治哪块地，经过评估之后，给你多少贷款，叫地贷挂钩。跟踪这个地的去向，卖到哪儿贷款就收到哪儿；第二个是建贷挂钩，房地产商要贷款，一定是跟在建工程挂钩，然后用我的钱把这个楼盘建起来之后，要监督你销售；再一个就是房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，你卖出去我要实行封闭运行，在银行开户，要随着卖房的进度偿还你原来的贷款”杨家才解释说。
杨家才表示，这次政策出台的一个意图就是要恢复房地产的居住属性，是房改十年以来的一次重大转折。
异地房产查询存空白
据了解，上述认定标准看似简单，但商业银行执行起来却有难度。一位上市银行管理层人士透露，个人拥有房产的套数信息由各地房管局掌握，而该系统至今没有实现全国互联，银行无法查明借款人在异地的房产信息，实现全国联网须由住建部出面解决。
某地产中介人士也证实，目前，个人或家庭房产可在住建部门系统查询；但与央行统一的征信系统相比，住建系统内部尚未形成开放、统一的信息系统。
“个人拥有房产可在所在市区的建委查询，但建设部门的系统存在很大的漏洞，即内部是不联网的，不仅跨省不能查询，甚至北京市内不同的区之间也不能查询，比如朝阳区建委就无法查询到一个人在海淀有没有房产。”上述地产人士称。
“打时间差”钻空子
除异地房产查询存空白外，从相关监管人士处证实，此前有部分投资客为骗取首套房贷的优惠标准，同时向不同商业银行总计申请5笔以上房贷，竟然都能获批为首套房贷从而享受首付两成和利率七折的优惠。
“这种做法明显是针对央行征信系统在打时间差，本质上已经属于变相骗贷的性质了。”一家股份制银行的个贷客户经理表示，银行从查询客户征信信息到批准房贷之间有时间差，而且客户的贷款记录只有在获批后才会登记，所以央行征信系统目前在数据更新上一般有1个多月的时间滞后。以前没有贷款记录的炒房者一次性向多家银行申请房贷，由于个人征信系统无法及时显示相关信息，所以就完全有可能给多套房都骗取到首套房贷的优惠。但是随着银行在房贷审批中严格执行面测、面试和居访的要求，将有效避免这一“打时间差”的钻空子现象。
“假离婚”规避二套房
“还有的招数就是假离婚。”中原地产浦东一门店的经理表示，由于最新政策已经规定对二套房认定以家庭为单位，于是部分炒房者为了规避二套房贷首付五成以上和利率1.1倍以上的“高门槛”，就想到了夫妻双方先“假离婚”，使其中一方名下既没有房产也没有过贷款记录，然后在向银行申请首套房贷获批后，双方再复婚。
据记者了解，因为银行一般是在家庭范围内审查，如果申请客户的贷款次数达到两次就算二套房贷，即使客户已结清以前贷款也不例外。个别银行甚至规定客户所在家庭持有房产达到两套，即使有一套房产不是用贷款购买，那么另一套房产贷款时也算二套房贷而不是首套房贷。这种“假离婚”招数利用了目前银行对二套房贷认定方式的“盲区”，变相获取首套房贷的认定，但是已经有银行在制定对策，将客户曾经持有房产的记录也纳入到对二套房贷的认定。
